Comprar

Comprar un dúplex: los metros y la escalera

El dúplex se vende como «una casa dentro de un edificio». Tiene su parte de verdad: dos plantas, zona de día y zona de noche separadas y, a menudo, una terraza. También tiene una escalera dentro de casa, y esa escalera cambia más cosas de las que parece.

Los metros del anuncio

En un dúplex la diferencia entre metros construidos y metros útiles es más grande que en un piso normal, porque hay que descontar el hueco de la escalera y, si está bajo cubierta, las zonas donde el techo baja tanto que no se pueden usar. Pregunta siempre qué superficie te están dando y con qué criterio.

Contrasta tres fuentes: el anuncio, la ficha del Catastro y la nota simple. La que manda para lo jurídico es la del Registro; si la planta de arriba se ganó después y no está inscrita, ese metraje no es tuyo sobre el papel aunque lo estés pisando.

La escalera manda

Súbela y bájala varias veces, con la bolsa de la compra si hace falta. Mide mentalmente el ancho: la mayoría de las escaleras interiores no permiten pasar un sofá ni un colchón grande, y ese detalle aparece el día de la mudanza. Piensa también en quién va a vivir ahí dentro de quince años.

Cambiar la escalera de sitio no es una obra menor. La ley permite modificar los elementos arquitectónicos del propio piso siempre que no se menoscabe la seguridad del edificio ni su estructura general, y obliga a dar cuenta previa a la comunidad. Un hueco nuevo en un forjado es exactamente eso: estructura.

Bajo cubierta: quién paga las goteras

Muchos dúplex ocupan la última planta y tocan el tejado. Conviene tener claro que la cubierta es un elemento común por ley, igual que el suelo, los cimientos, los elementos estructurales y las fachadas. Una gotera del tejado la paga la comunidad, aunque el agua caiga sólo en tu dormitorio y sólo tú te enteres.

Distinto es lo que hay encima de la impermeabilización: el pavimento de una terraza de uso privativo suele correr por cuenta de quien la usa. Ahí está la discusión de siempre, y la respuesta la dan los estatutos de esa comunidad, no una regla general.

Vivir en dos plantas

• El calor sube. En verano la planta de arriba estará varios grados por encima. Mira si hay climatización independiente en cada nivel.
• El ruido también. Las escaleras abiertas reparten el sonido de la televisión por toda la casa.
• Los baños. Un dúplex sin aseo abajo se hace incómodo enseguida.
• La reventa. El público del dúplex es más estrecho: parejas y familias jóvenes lo buscan, la gente mayor lo descarta de entrada.

Si el dúplex está bien resuelto —escalera cómoda, dos alturas usables de verdad y papeles en regla— compra metros con carácter. Si la planta de arriba es un altillo con el techo a la altura de la cabeza, estás pagando por una buhardilla.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.