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La terraza de un ático: de quién es

La terraza de un ático es lo que hace que se venda, y también la parte del piso que menos se entiende. Casi siempre es de uso exclusivo del propietario, pero no es suya del todo. Y eso decide quién paga cuando gotea.

Uso privativo no es propiedad

El Código Civil incluye las cubiertas entre los elementos comunes del edificio, y también las fachadas con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluida su imagen o configuración. La azotea de tu ático suele ser, técnicamente, la cubierta del edificio, y a ti lo que la escritura de división horizontal te atribuye es el uso privativo.

Que sea de uso privativo no la saca de los elementos comunes. La usas tú solo, sí; pero la ley sigue tratándola como parte del edificio.

Conviene leer también los estatutos. Pueden repartir el gasto de otra forma, atribuir al usuario el mantenimiento del pavimento o exigir aviso previo antes de cualquier obra en la azotea. En lo que la ley permite pactar, mandan ellos.

Quién paga qué

• La impermeabilización y la estructura, la comunidad. Mantener el inmueble en condiciones de estanqueidad es obligación de la comunidad, y esa obligación no se vota.
• El mantenimiento del uso, tú. Cada propietario debe respetar los elementos comunes, sean de uso general o privativo, haciendo un uso adecuado y evitando causar daños o desperfectos. Si el sumidero se atasca porque nadie lo limpia, o si el suelo cede por el peso de una jardinera, es tuyo.

Cerrar la terraza

El cerramiento de las terrazas está expresamente sujeto a autorización administrativa y, además, requiere la aprobación previa de la junta por la mayoría que en cada caso proceda. No es una obra de dentro de casa: cambia la configuración exterior del edificio.

Cerrar sin eso sale caro. La comunidad puede reclamar la reposición, y quien compre después se encuentra con metros que no están en el Catastro ni en el Registro. Al vender, esos metros no cuentan.

Antes de comprar un ático

1. La escritura de división horizontal. Ahí se ve si la terraza es anejo del piso, si es elemento común de uso privativo y qué superficie tiene asignada.
2. El estado de la impermeabilización. Pregunta el año de la última obra de cubierta. Si nadie lo sabe, cuenta con una derrama.
3. Las actas de los dos últimos años, por si esa derrama ya está aprobada.
4. Los cerramientos existentes: ¿tienen licencia y acuerdo de junta, o se hicieron un verano?

Lo que suma al precio

Una terraza practicable, con agua, luz y suelo en condiciones, se paga. Una azotea sin barandilla de altura suficiente y sin desagüe en condiciones es un gasto disfrazado de metros. Compara siempre con lo que pide el mismo edificio sin terraza: el precio del metro cuadrado de la zona te da la referencia.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.