Vender y alquilar

Vender un piso heredado entre varios

Tres hermanos, un piso y opiniones distintas. La ley no obliga a nadie a seguir siendo copropietario, pero sí exige que todos firmen para vender el piso entero. Entre esas dos frases está casi todo el problema.

Primero la herencia, luego la venta

No se puede vender lo que todavía no está a vuestro nombre. Antes hay que aceptar y repartir la herencia en escritura, liquidar el impuesto de sucesiones ante la comunidad autónoma que corresponda, presentar la plusvalía municipal del fallecimiento —para actos por causa de muerte, el plazo de declaración es de seis meses, prorrogable hasta un año a solicitud del sujeto pasivo— e inscribir en el Registro. Con eso hecho, cada uno es dueño de una cuota y el piso pertenece a una comunidad de bienes.

Si uno no quiere vender

Para vender el piso completo hacen falta todas las firmas. Pero ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad: cualquiera puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa común. Vale pactar mantenerla indivisa, con un límite de diez años prorrogables por nuevo acuerdo.

Un piso no se parte en tres, así que la salida habitual es una de estas:

• Extinción de condominio: uno se queda el piso y compensa a los demás en dinero. Es lo más limpio y suele ser lo más barato en impuestos, pero conviene consultarlo antes de firmar nada.
• Venta a un tercero y reparto del precio según cuotas.
• Vender solo tu parte: se puede, aunque encontrar comprador para una cuota es difícil. Si vendes tu parte a alguien de fuera, los demás copropietarios tienen derecho de retracto.
• Acudir al juez: cuando la cosa es indivisible y no hay acuerdo para adjudicarla a uno indemnizando a los demás, se vende y se reparte el precio. Basta con que un heredero pida la subasta pública, con licitadores extraños, para que se haga.

Cómo funcionar en la práctica

Poned por escrito el precio mínimo que aceptáis y hasta cuándo lo mantenéis, antes de publicar. Dad un poder notarial a uno para gestionar visitas y firmar arras, y que ese mismo lleve las cuentas: hasta la venta seguís pagando IBI, comunidad, suministros y seguro entre todos, y esos recibos son la primera fuente de discusión.

Los impuestos de la venta

En el IRPF, cada uno declara la ganancia de su cuota. Como la adquisición fue a título lucrativo, el valor de adquisición es el que resulte de las normas del impuesto de sucesiones, sin exceder el valor de mercado. Si el piso se vende por poco más de lo declarado entonces, la ganancia puede ser pequeña.

La plusvalía municipal de la venta la paga quien transmite, con treinta días hábiles para declarar. Y si entre la adquisición y la venta no ha habido incremento de valor del suelo, la operación no está sujeta, pero hay que declararla y aportar los títulos de las dos transmisiones para acreditarlo.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.