Vender y alquilar

Vender un piso con inquilino dentro

Se puede vender un piso alquilado sin esperar a que acabe el contrato. Lo que no se puede es olvidarse del inquilino: tiene derecho a que se lo ofrezcan primero y, según el contrato, el comprador tendrá que aguantarlo dentro varios años.

El comprador hereda el contrato

Quien compra una vivienda arrendada queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete si el arrendador anterior era una persona jurídica. Eso vale aunque el comprador reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Si la duración pactada fuera mayor y el comprador sí reúne esos requisitos, solo tendrá que soportar el arrendamiento hasta cumplir esos cinco o siete años; en tal caso el vendedor debe indemnizar al inquilino con una mensualidad de la renta en vigor por cada año que, excediendo del plazo, quede por cumplir. Conviene mirar la fecha del contrato antes de prometerle nada a nadie: las reglas cambiaron con el tiempo y a los contratos antiguos se les aplica lo suyo.

Tanteo y retracto: los plazos

En caso de venta, el inquilino tiene derecho de adquisición preferente. Funciona así:

• Tanteo: treinta días naturales para igualar la operación, contados desde el siguiente a que se le notifique de forma fehaciente la decisión de vender, el precio y las demás condiciones esenciales.
• Caducidad de la notificación: sus efectos caducan a los ciento ochenta días naturales. Si te pasas de ahí, hay que volver a notificar.
• Retracto: si no notificaste, si faltó algún requisito o si al final vendiste más barato o en condiciones menos onerosas, el inquilino puede retraer. Caduca a los treinta días naturales desde que el comprador le notifica fehacientemente las condiciones reales, entregándole copia de la escritura.
• Si renunció por contrato: la renuncia se puede pactar, pero entonces debes comunicarle tu intención de vender con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización de la compraventa.

Y un detalle que aparece siempre en la notaría: para inscribir la venta hay que justificar que esas notificaciones se hicieron. Si el piso no está arrendado, el vendedor tiene que declararlo así en la escritura, bajo pena de falsedad en documento público.

El precio y el comprador

Un piso ocupado por un inquilino con contrato en vigor no se vende al mismo público. Quien busca casa para vivir lo descarta; quien lo compra es un inversor, y descuenta. A cambio, el inversor valora justo lo contrario de lo que se cuenta en un anuncio normal: renta mensual, puntualidad en los pagos, fianza depositada, años que quedan de contrato.

Prepara ese dossier con los recibos y el contrato, y trata bien al inquilino durante el proceso: sin su colaboración no hay visitas decentes, y él tiene su propio derecho a que no le conviertas la casa en una feria. No hay tanteo, por cierto, cuando el piso se vende junto con el resto de viviendas y locales del mismo inmueble a un solo comprador, salvo que en el edificio solo haya una vivienda.