Vender y alquilar

Un piso reformado «para entrar a vivir»

«Reformado, para entrar a vivir» es la frase que más sube el precio de un anuncio. A veces la reforma es de verdad y vale lo que pide. Otras es una capa de pintura sobre las mismas tuberías de 1970. Distinguirlas se puede, y no hace falta ser albañil.

Lo caro está detrás del alicatado

Una reforma seria cambia tres cosas que no se ven: la instalación eléctrica entera, la fontanería hasta los bajantes y las ventanas. Lo que se ve —suelo laminado, cocina de catálogo, focos empotrados— es lo barato y lo primero que se hace cuando la reforma es para vender.

Pide papeles. El certificado de la instalación eléctrica, la factura del instalador y el presupuesto de la obra dicen en dos folios lo que no dirán diez fotos. Si nadie los tiene, ya sabes en qué consistió la reforma.

Las obras que dejan rastro

La ley de propiedad horizontal permite al dueño modificar los elementos arquitectónicos, las instalaciones y los servicios de su piso cuando no menoscabe la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudique a otro propietario; y le obliga a dar cuenta de esas obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no puede tocar nada.

Eso deja dos preguntas concretas: ¿se tiró algún muro de carga? ¿Se cambió la ventana o se cerró el tendedero alterando la fachada? Si la respuesta es sí y no hay ni proyecto ni acuerdo, el problema no se queda con quien lo hizo: viaja con el piso.

Lo mismo con el ayuntamiento. Cambiar la distribución suele exigir declaración responsable o licencia, según el municipio, y una reforma sin papeles puede acabar en un expediente años después. Pregunta también si la distribución nueva coincide con la del Catastro.

Si aparece un defecto después de firmar

El vendedor responde de los defectos ocultos que hagan la vivienda impropia para su uso o que, de haberlos conocido, te habrían hecho pagar menos. No responde de los defectos manifiestos ni de los que estuvieran a la vista. Y hay prisa: las acciones de saneamiento por vicios ocultos se extinguen a los seis meses desde la entrega de la cosa vendida. Seis meses pasan volando en una mudanza.

Si el que vende eres tú

Reformar para vender tiene un punto de rentabilidad que se pasa enseguida. Lo que casi siempre se paga es que el piso esté limpio, vacío, pintado de un color neutro y con la luz funcionando en todas las habitaciones. Lo que rara vez se recupera entero es una cocina cara o un baño de diseño: el que compra tiene sus propios gustos.

Y guarda las facturas. No sólo para enseñárselas al comprador: las mejoras hechas en la vivienda cuentan a la hora de calcular la ganancia en tu declaración de la renta.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.