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Pujar por un piso en una subasta judicial

Las subastas judiciales de pisos se celebran por internet, en el Portal de Subastas del BOE, y cualquiera puede pujar. La parte difícil no es la puja: es entender qué compras, qué cargas te llevas puestas y cuándo podrás entrar por la puerta.

Para pujar hay que consignar antes

Para tomar parte en la subasta de un inmueble hay que consignar antes, por medios electrónicos a través del Portal, una cantidad equivalente al 20 % del valor de subasta del bien, con un mínimo de 1.000 euros si ese porcentaje saliera menor. El letrado de la Administración de Justicia puede subir o bajar ese porcentaje. Son los importes vigentes desde abril de 2025.

Lo que aceptas por el mero hecho de pujar

Esta es la línea que arruina subastas. Por el solo hecho de participar, se entiende que el postor acepta como suficiente la titulación que consta en autos o que no exista titulación, y que acepta subrogarse en las cargas anteriores al crédito por el que se ejecuta. Las posteriores se cancelan; las anteriores, no. Si delante del banco que ejecuta hay otra hipoteca, un embargo de Hacienda o un usufructo, te lo quedas.

Por eso lo primero es una nota simple actualizada y el edicto entero. Y por eso una subasta no es barata por definición: lo es cuando el descuento supera a lo que arrastra.

Ver el piso, si te dejan

Durante el periodo de licitación cualquier interesado puede pedir al tribunal inspeccionar el inmueble. El tribunal se lo comunica a quien esté en la posesión y le pide su consentimiento. Puedes solicitarlo, pero el que vive dentro puede negarse. La ley premia al deudor que colabora con una reducción de deuda de hasta el 2 % del valor de adjudicación, y aun así muchas subastas se ganan sin pisar la casa.

Después de la puja

• Si la mejor postura llega al 70 % del valor de subasta, se aprueba el remate y el mejor postor tiene veinte días desde el cierre para consignar la diferencia.
• Si no llega, el ejecutado dispone de diez días para presentar a otra persona que mejore la puja ofreciendo al menos el 60 %.
• Si no lo hace, se aprueba el remate a favor del mejor postor siempre que su oferta alcance el 50 % del valor de subasta, o el 40 % cuando esa cantidad baste para pagar del todo al ejecutante.

La llave, que es lo que importa

Si el piso está vacío, el adquirente puede pedir que se le ponga en posesión. Si no, se puede pedir el lanzamiento de quienes puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente, y esa petición hay que hacerla dentro del año siguiente a la adquisición. Pasado ese plazo, el desalojo ya sólo se puede reclamar en el juicio que corresponda, que es otro pleito y otros años.

Añade a tus cuentas los impuestos de la adjudicación, las deudas con la comunidad y la reforma de un piso que no has visto por dentro.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.