El mercado, con datos
Poner precio a un piso y el primer mes
El precio de salida no es una primera propuesta a ver qué pasa. Es la única cifra que ve todo el mercado a la vez, y decide cuánta gente llama en las semanas en que más gente mira.
Por qué el primero manda
Un piso recién publicado sale en las alertas de todos los que llevan meses buscando en esa zona. Ese público existe una vez. Si el precio les parece alto, no negocian: pasan de largo, y cuando bajas dos meses después ya no queda nadie a quien sorprender. La bajada posterior sí se ve, en cambio, en el historial que muestran los portales, y el comprador que llega tarde empieza la conversación sabiendo que el vendedor cede.
De ahí la regla incómoda: es más barato salir ajustado y recibir tres ofertas que salir alto y corregir. Salir alto no te deja margen de negociación, te deja sin visitas.
Con qué se compara un piso
No con el municipio entero. Un piso se compara con otros de su calle, su edificio y su tipología. Sobre el precio por metro de la zona pesan cosas que no salen en el anuncio:
- Planta y ascensor: un tercero sin ascensor y un tercero con ascensor no son el mismo producto.
- Orientación y luz: dos pisos idénticos en el mismo bloque se separan por eso.
- Estado: para entrar a vivir o para reformar. El comprador descuenta la reforma con su presupuesto, no con el tuyo.
- Anexos: garaje y trastero, y si van vinculados en la escritura o se venden aparte.
- La comunidad: cuota mensual alta o derrama aprobada, y el comprador lo resta.
Por debajo de lo que pide su zona
70 % por debajo de 208 €/m², que es la mediana de terreno en Manzanares.
70 % por debajo de 779 €/m², que es la mediana de local en Tomelloso.
70 % por debajo de 1.704 €/m², que es la mediana de lo que hay en Guadalajara.
Tres cifras que no son tu precio
El valor de referencia de Catastro no dice lo que vale tu piso: es la base mínima sobre la que el comprador tributa por su impuesto de transmisiones. La tasación tampoco: es lo que el banco acepta como garantía para prestar. Y el precio pedido por el vecino del cuarto es una petición, no una venta. Lo único que se parece a un precio es lo que se ha firmado cerca de ti y hace poco.
Lee también: A qué precio pongo mi casa Cómo se calcula un precio de salida con los anuncios de tu propio pueblo, y qué pasa cuando te pasas de listo.Qué mirar a las cuatro semanas
No mires las llamadas, mira el embudo. Si el anuncio tiene visualizaciones pero nadie pide visita, el problema es el precio o las fotos. Si hay visitas y ninguna oferta, el problema está dentro del piso: algo que en el anuncio no se veía. Y si no hay ni visualizaciones, revisa el titular, la primera foto y el rango de búsqueda en el que caes; a veces basta con quedar justo por debajo de un número redondo para aparecer en un filtro donde ahora no sales.
Cuando toque corregir, corrige de una vez y con un salto que se note. Tres bajadas pequeñas seguidas cuentan una historia peor que una sola.
Lo que está por debajo de lo que se pide en su zona
Comparamos cada anuncio con la mediana de su mismo tipo en su mismo municipio. Lo que sale por debajo, lo enseñamos aquí.
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