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Humedades y filtraciones entre pisos

Una mancha en el techo del baño puede costar cien euros o diez mil. Todo depende de por dónde entra el agua: si viene de una tubería del vecino, de una bajante común o de la cubierta, el que paga es distinto en cada caso.

Primero, de dónde viene

No se discute quién paga hasta saber esto, y conviene que lo diga un técnico o el perito del seguro, no el cuñado.

• Bajante, cubierta, fachada o canalizaciones generales: elementos comunes. Paga la comunidad.
• La instalación privativa del vecino —el desagüe de su plato de ducha, su lavadora, su llave de paso—: paga él.
• Condensación: ni una cosa ni otra. Es ventilación y puentes térmicos, y se arregla en tu casa.

Lo que obliga la ley

La comunidad tiene que hacer las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble, de modo que reúna las debidas condiciones de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad. Y cada propietario está obligado a mantener su piso y sus instalaciones privativas en buen estado, en términos que no perjudiquen a los demás, resarciendo los daños que ocasione por su descuido.

El vecino no me deja entrar

Pasa más de lo que parece, y la ley lo tiene resuelto. Cada propietario debe consentir en su vivienda las reparaciones que exija el servicio del inmueble, y permitir la entrada a esos efectos. Tiene derecho a que la comunidad le resarza los daños y perjuicios que la obra le cause, pero no a negarse. Si se niega, la vía es el requerimiento por escrito del presidente y, si hace falta, el juzgado.

Si el edificio es reciente

Mira la fecha de recepción de la obra antes de resignarte a pagar. La Ley de Ordenación de la Edificación fija plazos de responsabilidad contados desde ahí: diez años para los daños que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales; tres años para los vicios o defectos de elementos constructivos o instalaciones que incumplan los requisitos de habitabilidad —donde entran las filtraciones—; y un año para los defectos de terminación o acabado, que responde el constructor.

Y si el causante es el vecino y no responde, la comunidad no pinta nada: el asunto se resuelve entre los dos seguros o, si no hay seguro, en el juzgado. El administrador puede mediar y dejar constancia en acta, pero no puede obligar a nadie a pagar.

El orden en que hay que hacer las cosas

1. Fotos con fecha, el mismo día que aparece la mancha.
2. Aviso por escrito al administrador y al vecino de arriba.
3. Parte a tu seguro y al de la comunidad. Que se entiendan los peritos.
4. Nada de pintar hasta que esté seco y localizada la fuga. Si pintas, borras la prueba.

Y si estás comprando, mira los techos de los baños y el rincón de las ventanas antes de firmar: qué mirar en una visita.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.