Vender y alquilar

El piso turístico en la comunidad

Un piso de alquiler turístico en el portal cambia la vida del edificio: maletas de madrugada, llaves en cajas y gente que no sabe qué día se baja la basura. La comunidad puede decidir sobre ello, pero no de cualquier manera ni con cualquier mayoría.

Lo que la junta puede acordar

La Ley de Propiedad Horizontal permite a la comunidad aprobar, limitar, condicionar o prohibir el ejercicio de la actividad de alquiler turístico de viviendas. El acuerdo requiere el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, tres quintas partes de las cuotas de participación. Sirve tanto si supone modificar el título constitutivo o los estatutos como si no.

Con esa misma mayoría la comunidad puede establecer cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación en los gastos comunes de la vivienda donde se desarrolle la actividad, siempre que ese incremento no supere el 20 %.

Son dos mayorías a la vez y hay que alcanzar las dos: tres quintos de propietarios y tres quintos de cuotas. En un edificio donde unos pocos vecinos concentran cuotas grandes, una puede salir y la otra no. Por eso estos acuerdos se caen con frecuencia en cuanto se cuentan bien los votos.

La palabra que más discusiones ahorra

La ley añade que estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos. Es decir: no sirven para cerrar de un día para otro una actividad que ya se venía ejerciendo. Por eso importa tanto la fecha del acta, y por eso el que compra para alquilar por días tiene que leerla antes de firmar, no después.

Lo que la comunidad no decide

El permiso para alquilar por días no lo da la junta de vecinos. Lo regula la normativa turística de cada comunidad autónoma, que suele exigir inscribir la vivienda en un registro y cumplir unos requisitos mínimos, y además está el urbanismo municipal, que en algunos sitios limita el uso turístico por zonas o por plantas. Son dos permisos distintos y hacen falta los dos: consúltalo en tu comunidad autónoma y en el ayuntamiento antes de comprar contando con esa renta.

Si el problema son las molestias

Ahí no hace falta prohibir nada. Ni al propietario ni al ocupante les está permitido desarrollar actividades dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas. El camino es el mismo que con cualquier vecino ruidoso: requerimiento escrito del presidente, autorización de la junta y acción de cesación, que en el peor caso puede llevar a privar del uso de la vivienda por un tiempo no superior a tres años.

Antes de comprar en ese edificio

1. Pide las actas y busca cualquier acuerdo sobre uso turístico y su fecha.
2. Mira los estatutos: puede haber una limitación de antes.
3. Pregunta cuántos pisos se alquilan ya por días. No es lo mismo uno que seis.
4. Comprueba si la comunidad ha aprobado cuotas especiales para esas viviendas.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.