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El administrador de fincas: qué se le puede exigir

Le pagas todos los meses en el recibo de la comunidad y muchos vecinos no saben para qué. La ley le asigna seis funciones concretas y le pone plazos en dos cosas que importan de verdad: el acta y el certificado de deudas para vender.

Quién puede serlo

El cargo de administrador, y en su caso el de secretario-administrador, puede ejercerlo cualquier propietario, o una persona física con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para esas funciones. También puede recaer en una sociedad. O sea: no es obligatorio contratar a nadie de fuera. Si la junta no provee el cargo aparte, las funciones las asume el presidente.

Lo que la ley le manda hacer

• Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, haciendo las advertencias y apercibimientos que hagan falta.
• Preparar el plan de gastos previsibles con antelación y llevarlo a la junta, proponiendo cómo pagarlos.
• Atender la conservación y disponer las reparaciones urgentes, dando cuenta inmediata al presidente o a los propietarios.
• Ejecutar los acuerdos en materia de obras, y hacer los pagos y los cobros.
• Actuar como secretario de la junta y custodiar la documentación a disposición de los propietarios.
• Todo lo demás que le encargue la junta.

Los dos plazos que puedes exigirle

El acta de cada junta se cierra con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde ese cierre los acuerdos son ejecutivos. Y las actas se conservan durante cinco años, junto con las convocatorias y las comunicaciones.

Al vender un piso hace falta el certificado sobre el estado de deudas con la comunidad. Se emite en un plazo máximo de siete días naturales desde que se pide, por quien ejerza las funciones de secretario y con el visto bueno del presidente. Ambos responden, si hay culpa o negligencia, de la exactitud de los datos y de los perjuicios causados por el retraso.

Lo que no le puedes pedir

Que decida. Aprobar el presupuesto y las cuentas, aprobar las obras, cambiar los estatutos y fijar las normas de régimen interior le corresponde a la junta, no al administrador. Tampoco puede autorizarte una obra que altere la estructura o la fachada: eso se vota.

Cambiarlo

A la junta le corresponde nombrar y remover a quienes ocupan estos cargos y resolver las reclamaciones que los propietarios formulen contra su actuación. Salvo que los estatutos digan otra cosa, el nombramiento es por un año, y se puede remover antes de que acabe el mandato por acuerdo de la junta convocada en sesión extraordinaria.

Antes de firmar con uno nuevo, mira qué incluye la cuota y qué se factura aparte: juntas extraordinarias, reclamaciones de impagados, gestión de siniestros. Y pide que la documentación se entregue en un formato que la comunidad pueda llevarse el día que cambie de administrador.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.