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Derramas y fondo de reserva

La cuota mensual se ve venir. La derrama no: llega de golpe y por miles de euros. El fondo de reserva es el colchón que la ley obliga a tener para que eso pase lo menos posible.

Qué es exactamente una derrama

Un reparto extraordinario para pagar algo que el presupuesto ordinario no cubre: la cubierta, la fachada, el ascensor, la instalación de agua. Se reparte por coeficiente de participación, igual que la cuota, salvo que los estatutos digan otra cosa.

Hay una distinción que decide muchas discusiones. Las obras necesarias para conservar el edificio —estructura, estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad, seguridad— son obligatorias y no se votan: la junta sólo decide cómo se reparte y en cuántos plazos se paga. Las mejoras sí se votan, y ahí las mayorías importan.

El fondo de reserva

Es obligatorio y tiene suelo: la Ley de Propiedad Horizontal dice que en ningún caso podrá ser inferior al 10 % del último presupuesto ordinario de la comunidad. No es dinero de nadie en particular: es de la comunidad, y se destina a conservación, reparación y rehabilitación de la finca, y a las obras de accesibilidad y eficiencia energética que la propia ley regula.

Con cargo a ese fondo la comunidad también puede contratar un seguro que cubra los daños de la finca o un contrato de mantenimiento permanente del edificio y sus instalaciones.

• Un fondo bien dotado: la comunidad afronta una avería sin pasar el sombrero.
• Un fondo en mínimos y un edificio viejo: la derrama es cuestión de tiempo.

Ojo con una confusión frecuente: el fondo de reserva no es una hucha para cubrir lo que dejan de pagar los morosos. Es dinero con destino tasado, y gastarlo en otra cosa se puede impugnar. Si la comunidad tira de él para tapar un agujero corriente, al año siguiente hay que reponerlo hasta el mínimo legal, y eso vuelve a subir la cuota de todos.

Si el piso cambia de manos

Aquí conviene ir con cuidado, porque la ley distingue. Para las mejoras, la derrama es a cargo de quien sea propietario en el momento en que la cantidad es exigible, no de quien lo era el día de la votación. Y con independencia de eso, el piso que compras queda afecto a lo que se deba a la comunidad por gastos generales de la anualidad en curso y de los tres años naturales anteriores.

Traducido: el certificado de estar al corriente no basta para dormir tranquilo. Hay que leer las actas y, si hay una derrama aprobada y pendiente de pasar al cobro, pactar por escrito en el contrato quién la paga.

Cuatro preguntas antes de firmar

1. ¿De cuánto es el fondo de reserva hoy?
2. ¿Hay derramas aprobadas, votadas o en estudio?
3. ¿Cuándo se hizo la última obra grande en cubierta y fachada?
4. ¿Cuántos vecinos deben dinero? Cada moroso encarece al resto.

Cómo se vota todo esto, en la comunidad de propietarios.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.