Vender y alquilar

Arras penitenciales o arras confirmatorias

Casi todo el mundo firma unas arras creyendo que puede echarse atrás perdiendo la señal. A veces es verdad y a veces no, y la diferencia está en dos o tres líneas del documento que se firma con prisa en la inmobiliaria.

Lo único que dice la ley

El Código Civil dedica a las arras un solo artículo: si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas. Eso es todo. No hay plazos, ni porcentajes, ni modelo oficial. Lo demás lo ponen las partes.

Y esa regla no se activa sola. Si el documento se limita a decir que se entregan tantos euros «a cuenta del precio», lo normal es que se estén dando por cerradas las condiciones de la venta, no comprando el derecho a arrepentirse.

Las tres clases que se usan

• Confirmatorias: la señal confirma que hay contrato y se descuenta del precio. Nadie compra con ellas el derecho a salirse.
• Penitenciales: son las del artículo 1454. Permiten desistir; el comprador pierde lo entregado y el vendedor devuelve el doble.
• Penales: fijan una penalización por incumplir, pero la otra parte puede seguir exigiendo que se cumpla el contrato.

Para que sean penitenciales tiene que verse con claridad, por escrito y sin rodeos, que las partes se reservan la facultad de desistir. Si no está escrito, lo que rige es la regla general: quien cumple puede exigir el cumplimiento o la resolución, con resarcimiento de daños y abono de intereses. Perder la señal deja de ser la salida barata.

Lo que hay que escribir sí o sí

1. Qué clase de arras son, con esa palabra.
2. La cantidad y cómo se paga. Nunca en mano y sin recibo.
3. La fecha tope de notaría, no «en un par de meses».
4. Qué pasa si el banco no concede la hipoteca. Esta condición no existe si no la pactas: quedarse sin financiación no es, por sí solo, una excusa.
5. Quién paga cada gasto y en qué estado se entrega el piso.
6. Que el vendedor está al corriente con la comunidad y que aportará el certificado.

Si vendes y el comprador no aparece

Cuidado con dar la venta por rota el día siguiente al plazo. En la venta de inmuebles, el comprador puede pagar aun después de vencido el término mientras no se le haya requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el juez ya no puede concederle un plazo nuevo. Es decir: si quieres quedarte las arras, primero hay que requerir en forma, y una llamada de teléfono no lo es.

Unas arras bien redactadas ocupan un folio y evitan un pleito. Merecen media hora y, si hay dudas, una consulta antes de firmar y no después.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.